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US-REITs 역사

1960년 근거법이 제정된 미국의 REITs는 소득을 창출하는 상업용 부동산자산을 소유하거나 개발할 목적으로 운영되는 회사, 신탁, 조합 등을 말한다.

REITs 주식은 대부분 증권거래소에 상장되어 거래되기 때문에 직접투자에 비해 유동성이 매우 높다. 또한 투자자들이 소액자본으로 다양한 종류의 상업용 부동산과 여러 지역에 분산투자가 가능하도록 하여 유가증권에 투자하는 것보다 투자자들의 위험부담을 완화시킨 것이 큰 특징이다.

1960년대 :

FRB가 만연된 Inflation을 안정시키기 위해 이자율을 높임으로서, 저축대부조합(S&L, Saving and Loans)등은 건설 시장에서 자금의 운용처를 찾게 되고 건설 경기의 활황에 따라 Mortgage REITs가 급성장. 1969년에 약 10억불에 불과하던 리츠 투자금이 1970년에는 약 130억불로 확대되면서 시장은 급팽창.

1970년대 :

1973년 1차 석유위기(Oil Embargo or Oil Crisis)로 인하여 담보 대출에 주 투자처를 확보하고 있던 Mortgage REITs는 대출금리와 예금금리의 역전현상인 역스프레드(Spread, Margin Profit)현상이 발생하여 1973년에 154개이던 리츠 회사가 1975년에 68개의 리츠 회사로 줄어들 만큼 심각한 타격을 받음.

1980년대 :

1981년 경제회복을 위한 세법 제정으로 기업 자산의 감가상각 기간을 단축함으로써 약 810억불이 기업의 감가상각 손비로 인정되어 기업에 유보되면서 부동산 시장이 급격히 소득 지향적 시장으로 이동하게 되자 1986년 조세개혁법이 제정되어 부동산 가격은 급락하고 수많은 은행들이 부실채권의 증가로 파산을 겪게 됨.

이때 정부에서 리츠에 직접적인 부동산 개발과 운용을 허용하고 본격적인 자기관리형 리츠의 탄생을 유도하여 수많은 리츠들이 부동산 개발사업을 과도하게 집행하면서 부동산 시장의 공급 과잉과 이에 따른 부동산 가격의 폭락으로 리츠 뿐만 아니라 금융계가 대 파산의 위기를 맞게 됨.

1990년대 :

1989년 정리신탁회사(RTC)를 통해 금융기관의 부실채권을 대량 매각하고, 리츠는 저 평가된 부동산을 매수함으로써 단기간의 자본소득 (Capital Gain)을 얻을 수 있게 되고, 1993년 이후는 100개 미만이던 리츠 수가 200개 이상으로 급성장하고 리츠의 자산규모도 440억 달러에서 1,400억 달러로 급격하게 신장함.

기존의 Mortgage REITs와 Hybrid REITs 형태는 퇴조하고, 지분형 REITs인 Equity REITs가 시장의 주류로 자리잡게 됨. 리츠는 부동산을 자기 관리 형태로 관리, 운용 및 수익 사업화 하면서 투자 전문영역이 구체화되어 임대주택 전문, 상가전문(Retail), 오피스빌딩 전문 등이 발생하고 특화된 리츠가 속속 전문 영역을 차지하게 됨. 이 여파로 UPREITs 와 Down REITs 및 결합리츠(Paired Share REITs), 클립리츠(Pape Clip REITs)형태의 리츠가 만들어지며 리츠의 대형화와 매수, 합병(M&A)이 시작됨.

최근 :

1997년 이후 부동산 임대수익 감소로 인한 REITs 투자수익성이 감소하고 REITs 회사간의 경쟁이 격화되어 부동산 시장이 공급과잉 상태로 가격이 필요이상으로 상승하면서 1999년에는 REITs 회사의 배당요건을 수익의 95%에서 90%로 환원하고, 과세대상자회사(TRS)를 허용함.

미국시장은 REITs의 대성공 후에는 부동산 가격과 투자수익의 하락시기가 도래하는데 이것은 미국 부동산시장의 일반적인 경향으로 관측됨.

US-REITs 특징 및 유형

기본 구조형 리츠보다는 업리츠(Umbrella Partnership REIT: UPREITs)와 다운리츠(DOWNREITs) 형태로 운영되는 것이 일반적이고 또 업무의 능률화, 효율화를 도모할 수 있다고 한다. 대형 리츠의 경우 즉 호텔 리츠나 병원 리츠 등에서는 결합 리츠(Paired Share REITs)형태로 리츠가 운영되기도 한다. 결합 리츠는 재산 소유자산인 리츠와 사업운영자(Corporation)가 결합된 형태이다.
또한 결합 리츠가 일부 변형된 클립 리츠(Paper-clip REITs)는 결합 리츠의 부족한 부분을 상당히 보완한 형태의 리츠이다.

UPREITs는 리츠 회사의 변형된 형태로 기본적인 형태의 리츠 회사가 부동산을 직접 소유하는데 반하여 UPREITs는 직접 부동산을 소유하지 않고 운영 파트너쉽(Operating Partnership)의 지분을 소유한다. UPREITs는 운영 파트너쉽의 매수와 합병(M&A)을 통하여 특정 부동산에 집중 투자할 수 있고 사업을 대형화하고 관리를 용이하게 하는 이점이 있다. 따라서 UPREITs는 과세 이연의 효과가 있어 조세부담을 회피하려는 부동산 사업자 또는 투자자에게 유용하게 쓰이게 되었다.
미국에서는 1992년 이후 UPREITs가 가장 보편적인 리츠 회사의 구조가 되었으며 특히 1993~1994년간에 기업 공개된 리츠의 약 75%가 UPREITs 구조였다.

Down REITs에서는 각 부동산의 Portfolio를 위해서 각각으로 분리된 Down REITs가 조직되며 리츠는 부동산을 직접 소유하거나 또 다른 Down REITs를 통하여 부동산을 소유하게 된다.
즉 Down REITs는 리츠가 직접 부동산을 소유하게 되므로 Down REITs의 Partnership은 다른 투자자와 합작 운영 형태를 가지게 된다.
UPREITs는 모든 부동산의 운영 파트너쉽을 소유하므로 Down REITs는 UPREITs와 병행해서 존재할 수도 있다. 따라서 Down REITs는 UPREITs보다 부분적인 부동산 취득을 할 수 있는 형태이고 Down REITs는 대부분 부동산의 소유를 목적으로 만들어진다.

미국리츠협회(NAREIT) 상장회사 분류기준

NAREIT : National Association of Real Estate Investment Trust

분류기준

종 류

특 징

자금모집

회사형

투자자는 주식을 매입하여 회사의 경영에 참여하고 회사의 채무에 대하여는 보유지분만큼만 책임(유한책임)지며 이익 발생시 보유주식수에 따라 배당.

신탁형

투자자는 수익증권을 매입하고 경영에는 불참여

조합형

공동투자조합 형태로서 개별자산별로 자본을 조달하는 방식으로서, 자산의 소유주인 각 파트너에 대한 세금문제로 인해 1980년대 중반이후 대부분 회사형으로 전환

투자대상

지분형

총투자자산의 75% 이상을 부동산 소유지분으로 구성, 임대료가 주수입원

모기지

총투자자산의 75% 이상을 부동산 관련 대출이나 저당담보 증권으로 구성, 이자나 배당이 주수입원

혼합형

지분형과 모기지형의 중간형태

관리주체

자기관리형

투자한 부동산을 리츠 회사가 직접 자산관리

외부관리형

투자한 부동산을 전문 자산관리회사에 위탁

환매여부

개방형

투자자의 환매요구에 언제든지 응하는 형태

폐쇄형

투자자는 REIT에 환매를 요구할 수 없고 증권시장에 주식을 매각하여 회수하는 형태

존속기한

무기한

존속기간이 정해져 있지 않음

기한부

일정기간 후에 보유자산을 매각하여 매각대금을 투자자에게 배분하고 해산

US-REITs 현황

상장된 리츠는 1992년 142개에서 2005년말 197개를 고점으로 2007년에는 152개이다. 2006년 기준으로 뉴욕증권거래소(NYSE)에 135 REIT, 아메리카증권거래소(AMEX)에 22 REIT, NASDAQ 등에 12 REIT가 상장되어 있다. 이중 153 REIT가 FTSE NAREIT 지표에 포함되어 있다.

상장된 리츠의 시장가치는 1992년 159억달러에서 2006년말 4,380억달러로 성장

하였으며, 2007년 서브프라임모기지사태로 3,120억달러로 하락하였다가 2010년 기준 3,890억달러 수준.

유형별로 보면 1960년대 초기는 지분형 리츠로 시작하였으나 개발사업이 호황이던 1970년대 중반까지 대출형 리츠가 주도했다. 그러다가 부동산 버블이 꺼지면서 1997년을 기점으로 지분형 리츠가 대출형 리츠를 추월하여 2007년말 기준으로는 지분형 리츠가 전체 리츠의 93%를 차지하고 있다.

REITs의 수익률은 주식보다는 안정적이지만 낮은 편이며, 채권보다는 위험하지만 크게 높은 편이라서 투자대상으로서 큰 매력을 갖게 되었다.

미국의 REITs는 회사(Corporation),신탁(Trust) 또는 조합(Association)의 형태로 설립되는데 요즘에는 대부분의 REITs가 자기관리형 회사형태로 설립되고 있으며, 설립요건과 배당, 자산운용요건 등을 상당히 까다롭게 규제하고 있다.

2010년 미국 증권시장에 거의 모든 종목의 주가가 연일 하락 행진을 하고 있는 시장에서 오히려 꾸준히 상승하거나 유지하는 종목들을 발견, 가치방어에 유리한 투자종목으로 분석했는데, 이들은 대부분 다량의 부동산 자산을 보유하고 운영 중인 REITs 종목이었다. 특히 요양원이나 병원에 특화한 헬스케어리츠 Healthcare REITs와 철도관련리츠 Rail REITs가 화제가 되었다.

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