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1960년 근거법이 제정된 미국의 REITs는 소득을 창출하는 상업용 부동산자산을 소유하거나 개발할 목적으로 운영되는 회사, 신탁, 조합 등을 말한다.

REITs 주식은 대부분 증권거래소에 상장되어 거래되기 때문에 직접투자에 비해 유동성이 매우 높다. 또한 투자자들이 소액자본으로 다양한 종류의 상업용 부동산과 여러 지역에 분산투자가 가능하도록 하여 유가증권에 투자하는 것보다 투자자들의 위험부담을 완화시킨 것이 큰 특징이다.


	1960년대 :	FRB가 만연된 Inflation을 안정시키기 위해 이자율을 높임으로서, 저축대부조합(S&L, Saving and Loans)등은 건설 시장에서 자금의 운용처를 찾게 되고 건설 경기의 활황에 따라 Mortgage REITs가 급성장. 1969년에 약 10억불에 불과하던 리츠 투자금이 1970년에는 약 130억불로 확대되면서 시장은 급팽창.
	1970년대 :	1973년 1차 석유위기(Oil Embargo or Oil Crisis)로 인하여 담보 대출에 주 투자처를 확보하고 있던 Mortgage REITs는 대출금리와 예금금리의 역전현상인 역스프레드(Spread, Margin Profit)현상이 발생하여 1973년에 154개이던 리츠 회사가 1975년에 68개의 리츠 회사로 줄어들 만큼 심각한 타격을 받음.
	1980년대 :	1981년 경제회복을 위한 세법 제정으로 기업 자산의 감가상각 기간을 단축함으로써 약 810억불이 기업의 감가상각 손비로 인정되어 기업에 유보되면서 부동산 시장이 급격히 소득 지향적 시장으로 이동하게 되자 1986년 조세개혁법이 제정되어 부동산 가격은 급락하고 수많은 은행들이 부실채권의 증가로 파산을 겪게 됨. 이때 정부에서 리츠에 직접적인 부동산 개발과 운용을 허용하고 본격적인 자기관리형 리츠의 탄생을 유도하여 수많은 리츠들이 부동산 개발사업을 과도하게 집행하면서 부동산 시장의 공급 과잉과 이에 따른 부동산 가격의 폭락으로 리츠 뿐만 아니라 금융계가 대 파산의 위기를 맞게 됨.
	1990년대 :	1989년 정리신탁회사(RTC)를 통해 금융기관의 부실채권을 대량 매각하고, 리츠는 저 평가된 부동산을 매수함으로써 단기간의 자본소득 (Capital Gain)을 얻을 수 있게 되고, 1993년 이후는 100개 미만이던 리츠 수가 200개 이상으로 급성장하고 리츠의 자산규모도 440억 달러에서 1,400억 달러로 급격하게 신장함. 기존의 Mortgage REITs와 Hybrid REITs 형태는 퇴조하고, 지분형 REITs인 Equity REITs가 시장의 주류로 자리잡게 됨. 리츠는 부동산을 자기 관리 형태로 관리, 운용 및 수익 사업화 하면서 투자 전문영역이 구체화되어 임대주택 전문, 상가전문(Retail), 오피스빌딩 전문 등이 발생하고 특화된 리츠가 속속 전문 영역을 차지하게 됨. 이 여파로 UPREITs 와 Down REITs 및 결합리츠(Paired Share REITs), 클립리츠(Pape Clip REITs)형태의 리츠가 만들어지며 리츠의 대형화와 매수, 합병(M&A)이 시작됨.
	최근 :	1997년 이후 부동산 임대수익 감소로 인한 REITs 투자수익성이 감소하고 REITs 회사간의 경쟁이 격화되어 부동산 시장이 공급과잉 상태로 가격이 필요이상으로 상승하면서 1999년에는 REITs 회사의 배당요건을 수익의 95%에서 90%로 환원하고, 과세대상자회사(TRS)를 허용함. 미국시장은 REITs의 대성공 후에는 부동산 가격과 투자수익의 하락시기가 도래하는데 이것은 미국 부동산시장의 일반적인 경향으로 관측됨.