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국내 간접투자상품 이해

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부동산투자회사(K-REITs) 개념

사전적 개념

리츠 REITs(Real Estate Investment Trusts)는 다수의 투자자로부터 투자자금을 모아 부동산 및 부동산 관련 유가증권에 투자하여 얻은 수익을 투자자에게 배당하는 것을 목적으로 하는 상법상 주식회사를 말한다. 주식 등 유가증권 투자를 통해 수익을 내는 뮤추얼펀드처럼 운영돼 부동산 뮤추얼펀드라고도 불린다. 따라서 투자대상이 부동산으로 바뀌었다고 보면 된다.

리츠는 자금을 모아 직접 부동산을 매입해 개발 임대사업을 하거나 부동산을 담보로 발행되는 부동산담보증권(MBS)에 투자하거나 부동산개발에 자금을 대주는 프로젝트 파이낸싱 등 참여하는 등 부동산을 통해 자금을 운용하게 된다. 투자자에게 정기적인 배당수익을 제공해야 하므로 주로 안정적인 임대 수익이 발생하는 상업용 부동산에 투자한다.

이러한 리츠의 지분은 일종의 주식으로 대부분 증권거래소에 상장된다. 투자자는 법인의 형태로 설립되는 개별 투자상품의 지분(주식)을 소유하는 입장이다. 리츠의 장점은 100만원, 200만원씩 소액으로도 부동산에 투자할 수 있다는 점이다. 또한 뮤추얼 펀드처럼 증시에 상장, 언제든지 팔 수 있기 때문에 손쉽게 현금화 할 수 있다는 점을 들 수 있다. 그러면서도 주식과 달리, 부동산이라는 실물자산에 투자했기 때문에 가격이 안정적이다.

우리나라는 리츠를 통해 조성된 거액의 자금이 아파트·사무실·토지 쪽으로 대거 흘러 들어가면 가격 폭등의 부작용을 우려해 다른 나라에 비해 늦게 리츠를 도입하였고 도입 후 부동산투자회사법의 감독을 받도록 했다.

법률적 개념

자산을 부동산에 투자하여 운용하는 것을 주된 목적으로 '부동산투자회사법' 제3조부터 제8조까지, 제11조의2, 제26조의2제1항,제2항, 제45조 및 제49조의2제1항에 적합하게 설립된 회사tn_a2.gif(법 제2조제1호)

tn_a2.gif 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자,운영하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 주식회사

(1) 다수의 투자자 : 최저자본금준비기간까지 발행주식 총수의 일정비율을 일반인의 청약에 제공(법 제14조의3제1항)

(2) 부동산 : 총 자산의 70% 이상을 부동산에 투자,운용(법 제25조제1항)

(3) 투자자에게 배당 : 배당가능이익의 90% 이상 배당 의무(법 제28조)

(4) 주식회사 : 부동산투자회사법령에 정한 사항 외에는 상법 적용(법 제3조제1항 및 제2항)

상법상의 주식회사와는 업무 및 자산의 운용범위, 차입, 배당 등에서 차이가 있음.
투자자들로부터 금전을 위탁받아 부동산 또는 부동산 관련대출에 투자한 뒤 수익을 투자자들에게 배당하는 회사 또는 투자신탁으로, 국내에 2001년 7월 도입되었다.

부동산투자회사(K-REITs) 도입 배경

IMF 경제위기

유동화하기 어려운 부동산의 문제점을 개선하여 부동산 거래의 활성화 도모(기업 및 금융기관의 구조조정 촉진)

일반인에게 부동산 간접투자기회 제공

일반국민들이 적은 자금으로 부동산에 투자하여 수익을 향유하는 투자구조를 마련하여 일반인의 투자욕구 충족

부동산 가격안정

인구증가와 경제발전에 따른 지가상승 등에 의한 투기적 부동산 시장을 건전한 투자시장으로 전환하여 가격안정 도모

건설시장의 활성화 도모

외환위기 이후 건설산업의 침체를 극복하기 위해 자본시장에서 안정적 자금조달이 가능한 투자도관체(conduit)tn_a2.gif 필요

tn_a2.gif 회사의 형태를, 투자의 결과(수익)가 회사를 통과(pass-through)하여 투자자(주주)에게 전달되는 단순한 투자체(entity)로 하기 때문에, 이 회사에는 법인세를 부과하지 않고 배당을 받은 투자자에게만 소득세를 부과한다는 개념으로서, 회사의 법인세와 주주의 소득세의 이중과세(double taxation)가 방지

부동산산업의 발전

상대적으로 낙후된 부동산시장을 선진화하고 우수 전문인력을 육성함으로써 대외개방에 따른 경쟁력 제고

(법의 목적) 부동산투자회사의 설립과 부동산투자회사의 자산운용방법 및 투자자보호 등에 관한 사항을 정함으로써 일반 국민이 부동산에 투자할 수 있는 기회를 확대하고 부동산에 대한 건전한 투자를 활성화하여 국민경제의 발전에 이바지함(법 제1조)

부동산투자회사(K-REITs) 종류

자기관리부동산투자회사 : 자산운용전문인력을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자,운용을 직접 수행하는 회사

위탁관리부동산투자회사 : 자산의 투자,운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사

기업구조조정부동산투자회사 : 기업구조조정용 부동산을 투자대상으로 하며 자산의 투자,운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사

부동산 유형

상근 임직원

관리형태

자기관리

일반부동산

있음

직접관리

위탁관리

일반부동산

없음

위탁관리

기업구조조정

기업구조조정tn_a2.gif

없음

위탁관리

tn_a2.gif 매각대금의 50% 이상을 기업채무 상환용으로 사용하는 부동산(부동산투자회사등에 관한 인가지침)

개발전문부동산투자회사는 자기관리/위탁관리/기업구조조정 부동산투자회사 외에 별도의 종류가 아니며, 세 가지 중 하나의 형태를 취하되 투자대상이 개발사업에 한정된다는 특징을 지님. 예시) OO개발전문자기관리리츠, XX개발전문위탁관리리츠

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