등기부 등,초본 발급신청은 등기소 민원창구에서 신청서를 작성해 수수료와 함께 제출하면 된다. 등기부 등,초본 수수료는 20장까지 1통당 1,200원이며 20장이 초과된 경우의 추가수수료는 등,초본을 교부 받을 때 1장당 50원을 추가로 납부해야 한다.
등,초본 발급신청은 전화나 FAX 또는 우편으로도 신청할 수 있는데 이 경우 직접 방문하는 것 보다 시간이 오래 걸리고 우편요금 등 추가비용이 소요된다.
과거에는 등기부 등초본 발급신청을 하면 실제 등기부를 복사한 뒤 수입인지를 붙여 교부했기 때문에 상당한 시간이 소요되었지만, 현재 전산화가 완료된 등기소에서는 컴퓨터를 이용해 1분 정도면 발급이 가능하다
등기부 열람
등기부 열람신청 수수료는 등,초본 발급신청 수수료와 같다. 등,초본을 발급 받지 않고 열람만 하는 데에도 그 수수료가 같은 것은 열람은 등,초본발급 신청에 우선하여 이를 해주고 또 당해 등기부를 열람하는 데에 있어서 민원담당 직원이 직접 민원인을 안내해주며 또 그 등기부의 오손방지를 위하여 열람석을 갖춰놓고 이를 감시해야 하는 등의 문제가 따르기 때문이다.
과거에는 실제 등기부를 받아 열람했지만 현재 전산화가 완료된 등기소에서는 컴퓨터를 통해 빠르게 열람을 할 수 있다.
전산화 등기소
1996년도의 부동산등기법 개정으로 대법원장이 지정하는 등기소에서는 등기사무의 전부 또는 일부를 전산정보처리조직에 의하여 처리할 수 있게 되어, 1998. 10. 7. 전국의 7개 시범등기소에서 전산화된 등기부에 의하여 대민서비스를 최초로 실시하였으며, 1999년 이후 매년 평균 42개 등기소씩 대민서비스를 실시하여 2003년까지 전국의 모든 등기소의 부동산등기를 전산화하였다. 이 경우에는 등기사항이 기록된 자기디스크,자기테이프 등 보조기억장치를 등기부로 보게 된다.
등기부는 크게 부동산의 소재지와 그 건물 내용을 표시하는 표제부, 소유권에 관한 사항을 기재하는 갑구, (근)저당권·전세권·지상권 등과 같은 소유권 이외의 권리에 관한 사항을 기재하는 을구로 구성되어 있다.
그러나 등본을 발급할 때 을구에 기재된 사항이 아예 없거나, 기재되었던 사항이 모두 해결되어 효력 있는 부분이 전혀 없으면 을구를 제외한 표제부와 갑구만 등기부 등본에 표시된다.
등기부에 기재된 각 등기의 우열은 순위번호에 의해 가려지며, 순위번호에 '0부기0호'라고 기재된 부기등기는 앞의 숫자인 주등기의 순위에 따르고, 갑구와 을구 간의 순위는 접수일자와 접수번호에 의하여 가려지며, 가등기에 의하여 본등기를 하면 가등기의 순위가 본등기의 순위로 된다.
표제부 보기
토지등기부 <표제부>에는 처음으로 등기한 년월일과 소재지번·지목·면적 등이 기재되어 있으며, 평방미터(㎡)로 되어 있는 면적을 평수로 환산하려면 3.3058 로 나누면 된다. 1평＝3.3058㎡
건물등기부 <표제부>에도 처음으로 등기한 년월일과 소재지번·건물명칭·구조·용도· 면적 등이 기재되어 있으며, 아파트나 연립주택 등과 같은 공동주택의 경우에는 1동의 건물 전체에 대한 표제부와 구분된 각 세대의 건물에 대한 표제부(전유부분의 건물의 표시)가 따로 구분되어 2장으로 되어 있다.
위와 같은 공동주택의 1개 동의 동수 등 표시는 첫째 장에, 각 세대별 호수와 구조, 면적 등은 둘째 장에 기재되어 있다.
집합건물의 표제부에는 대지권이 표시되어 있는데, 제일 앞장 표제부(1동의 건물의 표시)에는 그 건물에 속한 대지권이 설정된 토지의 지번·지목·면적이 기재되어 있고, 둘째장 표제부(전유부분의 건물의 표시)에는 대지권이 설정된 토지를 번호로 특정하고, 그 대지권의 종류(소유권 등)와 비율이 기재되어 있다. 대지권이 기재된 집합건물 등기부의 경우, 토지에 대하여 별도 등기가 있다는 취지의 기재가 있으면 대지권이 설정된다.
토지에 그 건물등기부에 기재된 사항과 다른 등기(소유권 보존 및 이전 이외)가 있다는 것이므로. 이런 때에는 해당 토지등기부를 따로 확인해야 그 내용을 알 수 있게 된다. (토지만에 대하여 근저당권설정 등기가 되어있는 등) 집합건물의 경우 각 세대의 건물에 대하여는 전유부분 만이 등기가 되고 공용부분에 대하여는 세대별로 등기가 되지 않지만, 그 공용부분은 모든 구분소유자의 공유에 속하고, 그 처분은 전유부분의 처분에 따르게 된다.
갑구 보기
현재의 소유자는 제일 마지막으로 [소유권이전]이라는 제목 아래 [소유자]라고 기재되어 있는 사람이고 만일 2인 이상이 공유하고 있다면 공유자라고 표시되고 각자의 지분이 기재된다.
갑구에는 당해 부동산의 소유권에 대한 압류·가압류·가처분·경매신청·예고등기·가등기 등이 기재되므로 이를 잘 살펴야 권리관계를 정확히 알 수 있다.
[압류]는 채권자가 채권을 확보하기 위하여 확정판결 등 채무명의에 기해 채무자 재산을 확보해 둔 것이고, [가압류]는 통상 위와 같은 채무명의를 얻기 전에 임시적으로 법원의 결정에 의해 채무자 재산을 확보한 것이므로 변제 등으로 채무가 해결되지 않으면 결국 그 부동산은 강제집행에 의해 경매가 될 수 있다.
[가처분]은 소유권을 다투는 자, 즉 소유권을 주장하여 이전등기를 구하거나 등기된 소유권의 말소를 구하려는 자 등이 법원의 재판을 거쳐 임시적으로 기존 소유권자의 처분행위를 금해 둔 것이므로, 후일 소송에서 그가 승소 할 경우에는 위 [가처분]등기 이후의 등기가 효력을 잃을 가능성이 있다.
[강제·임의의 경매신청 등기]는 그 부동산에 대하여 경매절차가 진행되고 있음을 의미한다. 강제경매는 확정판결 등 채무명의에 의한 경매이고, 임의경매는 저당권·전세권 등 담보물권에 의한 경매나 기타 법률 규정에 의한 경매로 구분된다.
당해 부동산이 경락되고 그 대금이 완납되면,(근)저당권·가등기 담보권· 압류효력 발생 후의 지상권·전세권·임차권·제3자 명의의 소유권이전등기·가처분·가압류·국세체납에 의한 압류 등기 등 경락인이 인수하지 아니한 부동산 위의 부담의 기입 등기는 말소된다.
[예고등기]는 기존 등기의 원인무효 또는 취소를 주장하며 그 등기의 말소를 구하는 소송이 제기되었을 경우에 법원의 촉탁에 의하여 이루어지는데, 소를 제기한 자가 승소판결을 얻게되면 그 판결에 저촉되는 다른 등기는 모두 말소될 수 있다는 것을 유의해야 한다.
[가등기]는 가등기권리자가 후일 본등기를 하기위해 순위를 확보해둔 등기로, 그 밑의 공란은 본등기를 기입하기 위해 남겨둔 것으로서 여기 본등기가 되면 그에 저촉이 되는 [가등기] 이후의 모든 등기는 직권으로 말소된다.
이해관계인이라면 위와 같은 [압류] 등 등기에 기재된 사건번호를 당해 법원 해당 과에 가서 제시하고 소정의 절차에 따라 기록을 열람하여 내용을 상세히 알아 볼 수 있다.
※
유의사항
첫째, 소유권에 대한 압류, 가압류, 경매개시결정, 가처분 등 처분제한등기가 있지는 않는지 보아야 한다.
채권자가 채권확보를 위하여 채무자의 재산을 압류, 가압류한 경우에 그 채무자(소유자)가 채무를 변제하지 못할 때에는 결국 그 부동산은 경매가 될 것이기 때문이다. 그리고, 경매개시결정 등기란 이미 그 부동산에 경매절차가 진행되고 있음을 의미한다.
또 그 부동산에 대한 소유권이전등기 청구권을 확보하기 위하거나 또는 말소하기 위하여 처분금지 가처분을 한 경우에는 그 소송의 원고가 승소 판결을 얻는다면 가처분 이후의 모든 등기는 말소될 가능성이 아주 많다는 것을 유의해야 한다.
둘째, 예고등기에 관한 것이다.
예고등기란 등기원인이 전혀 없는데도 인감증명 등을 위조하여 소유권을 이전했거나 저당권을 설정 또는 말소한 경우에 그 등기를 말소 또는 회복해 줄 것을 소송으로 청구하는 때에 그러한 소송이 제기되었음을 제3자에게 알려서 불의의 피해를 입지 않도록 법원이 촉탁하여 등기가 된 경고적 의미의 등기이다.
원고가 승소판결을 얻으면 그 판결을 실행하는데 저촉되는 등기는 설사 선의의 제3자이더라도 결국은 모두 말소될 운명에 처해진다. 물론 그 제3자의 등기를 말소하려면 다시 그 제3자를 상대로 한 말소등기 청구 소송에서 승소판결을 받아야 하는 전제가 따른다.
구체적으로 경매절차의 진행상황이나, 누가 어떤 원인을 들어 예고등기를 하였는지 알고 싶으면 등기부에 기재된 사건번호를 당해 법원에 가서 제시하고 이해관계를 소명하여 기록을 열람하면 이를 자세히 알 수 있다.
기재된 사건번호는 그 등기가 어떤 사건에 관련되어 있음을 알려주는 것이며 취급하는 부서는 다음과 같다.
O O 법원 93타경 O O O 호 : 경매사건(집행과 또는 신청과) O O 법원 93카합
O O O 호 : 가압류 또는 가처분 사건(신청과) O O 법원 93카단 O O O 호 : 가압류 또는 가처분 사건(신청과) O
O 법원 93가단 O O O 호 : 예고등기(민사과) O O 법원 93가합 O O O 호 : 예고등기(민사과)
셋째, 가등기에 관한 것이다.
"가등기" 다음에 남아 있는 공란은 후일 거기에 본등기를 하기 위한 것이다. 따라서 본등기를 하면 그 순위는 가등기의 순위에 따르는 것이므로 이 본등기에 저촉되는 가등기 이후 제3자의 등기는 가등기에 터잡은 본등기가 이루어질 때 등기관이 직권으로 말소한다.
을구 보기
을구에는 [근저당권]·[저당권]·[전세권]·[임차권]·[지상권]·[지역권] 등 소유권 이외의 권리사항이 등기되어 있다.
[근저당권]은 당해 부동산이 근저당권자의 채권에 담보로 제공되어 있는 것이며, 채권최고액으로 기재된 금액은 담보로서 장래 부담할 최고의 금액을 정한 것이어서, 실제 채무액이 얼마인지는 관계인들을 통해 따로 확인해야 알 수 있다.
[전세권]·[지상권]·[지역권]은 그 부동산을 배타적으로 이용할 수 있는 권리로서 같은 부동산에 중복되어 성립할 수 없다. 그러나 그러한 권리는 부동산의 일부에 대하여도 성립할 수 있으므로 중복되지 않게 부분을 특정하여 동일 부동산에 2개 이상의 권리를 설정할 수는 있다.
[(근)저당권]·[전세권]이 설정된 부동산에 대하여 (근)저당권자·전세권자는 채무를 변제 받기 위하여 그 부동산에 대하여 (임의)경매를 신청할 수 있으며, 등기된 [임차권]자는 임의경매를 신청할 수는 없으나(임차보증금반환청구소송의 확정판결을 받으면 강제경매를 신청할 수 있음) 대항력과 우선 변제권이 있다.
※
유의사항
◇
근저당권·전세권·지상권 등이 설정되어 있는지 보아야 한다. 근저당권의 채권최고액이란 채무자가 현실로 부담한 채무가 아니고 앞으로 부담할 최대한도의 채무액이란 뜻이며, 실제 채무액은 그 최고액의 80% 정도 되는 것이 일반적인 관행이다.
◇
채무자가
근저당권 채권을 변제하지 않으면 결국 그 부동산은 경매당할 운명에 처하는 것이며, 전세권이 설정되어 있는 경우 특별한 사정이 없는 한 전세기간내에 전세권자를 임의로 나가게 할 수 없다.그외 지상권·지역권 등은 그 토지에 대한 이용관계를 목적으로 설정되어 있는 권리이다.
◇
전세권·지상권·지역권 등은 저당권과는 달리, 부동산의 일부분에도 성립할 수 있으나 동일 부동산의 같은 부분에 중복하여 성립할 수 없음을 유의하여야 한다.
◇
당사자의 신청이나 촉탁 또는 직권에 의하여 말소되어 효력이 없는 권리에는 붉은 선으로 가위표시가 되어있으나, 보다 정확을 기하기 위해 등기부에 기재된 말소등기 사항과 위 표시를 한번 더 확인하는 것이 바람직하다.
◇
위와 같은 소유권이외의 권리를 목적으로 하는 권리에 관한 등기는 부기에 의하여 하므로, 순위번호에 '0 부기 0호'라고 기재되어 있으면, 기본이 되는 주등기 사항과 부기등기 사항을 함께 보아야 한다.
매매계약서 검인(지적과) → 검인매매계약서에 인지첨부 →등록세 계산(세무과)·납부(은행) → 국민주택채권매입(주택은행 등) → 등기신청서 작성(등기소) 및 각종 서류 첨부 → 등기신청 →등기권리증 수령(등기소)
신청인
등기는 특별한 경우를 제외하고는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하는 것이 원칙이지만 실제로는 부동산을 취득하는 사람이 등기신청을 하는 것이 일반적이다. 따라서 매수인은 잔금지급 시 매도인에게서 위임장 및 매도인이 구비할 서류를 받아야 한다. 법무사·변호사에게 등기업무를 대리시킨 경우에는 매도자·매수자 모두의 위임장을 첨부하여야 한다.
구비서류
부동산을 취득하는 방법은 매매·상속·증여가 있다. 각각의 구비서류는 다음과 같다.
가. 매매에 의한 소유권 이전등기
① 아파트를 분양 받은 경우
번 호
서류종류
통수
발급처
1
매
도
자
아파트 건설업체 법인인감증명서
1
건설업체
2
건설업체 등기부 등본
1
3
등기권리증
1
4
건설회사 인감날인 소유권이전 등기 위임장
1
5
매
수
자
소유권 이전등기 신청서
3
등기소 비치되어 있음
6
검인된 매매계약서
3
분양계약서 3부 복사해 시·군·구청에서 확인
7
토지대장
1
부동산 소재지 관할 시청·군청 또는 구청
8
건축물관리대장(가옥대장)
1
9
토지가격 확인원
1
10
대법원 수입증지
관할법원내 지정은행
11
수입인지
12
국민주택채권
금융기관
13
매수인 주민등록등본
1
동사무소
14
부동산 과세시가표준 확인원
3
등기소에서 양식 받아 시·군·구청에서 확인
15
등록세 납부영수증
시·군·구청 지적과에서 고지서 발급. 은행에 납부
② 기존의 주택을 취득하는 경우
번 호
서류종류
통수
발급처
1
매
도
인
매도인의 인감증명서
1
매도인
2
매도인의 주민등록등(초)본
1
3
매도인의 등기권리증(등기필증)
1
4
매도인의 인감날인 소유권이전 등기 위임장
1
5
매
수
인
소유권 이전등기 신청서
3
등기소 비치되어 있음
6
검인된 매매계약서
3
매매계약서 3부 복사해 시·군·구청에서 확인
7
토지대장
1
부동산 소재지 관할 시청·군청 또는 구청
8
건축물관리대장(가옥대장)
1
9
토지가격 확인원
1
10
대법원 수입증지
관할법원내 지정은행
11
수입인지
12
국민주택채권
금융기관
13
매수인 주민등록등본
1
동(면)사무소
14
부동산 과세시가표준 확인원
3
등기소에서 양식 받아 시·군·구청에서 확인
15
등록세 납부영수증
시·군·구청 지적과에서 고지서 발급. 은행에 납부
16
부동산 양도신고 확인서
1
해당 세무서
나. 상속에 의한 소유권 이전등기
번 호
서류종류
통수
발급처
1
사
망
자
제적등본
1
동(면)사무소
2
말소된 주민등록 등본
1
3
상
속
인
소유권 이전등기 신청서
1
등기소에 비치
4
토지·임야·건축물 관리대장
1
부동산 소재지 관할 시청·군청 또는 구청
5
토지가격 확인원
1
6
부동산 과세시가표준 확인원
1
등기소에서 양식 받아 시·군·구청에서 확인
7
대법원 수입증지
1
관할법원내 지정은행
8
수입인지
1
9
국민주택채권
1
금융기관
10
호적등본
1
동(면)사무소
11
주민등록등본(상속인전원)
1
12
인감증명(상속인전원)
1
13
인감도장(상속인전원)
1
14
상속재산 협의분할계약서
1
시·군·구청에서 확인
15
등록세 납부 영수증
시·군·구청 지적과에서 고지서 발급. 은행에 납부
다. 증여에 의한 소유권 이전등기
번 호
서류종류
통수
발급처
1
증
여
인
증여인의 인감증명서
1
증여인
2
증여인의 주민등록등(초)본
1
3
증여인의 등기권리증(등기필증)
1
4
증여인의 인감날인 소유권이전 등기 위임장
1
5
수
증
인
소유권 이전등기 신청서
3
등기소 비치되어 있음
6
검인된 증여계약서
3
매매계약서 3부 복사해 시·군·구청에서 확인
7
토지대장
1
부동산 소재지 관할 시청·군청 또는 구청
8
건축물관리대장(가옥대장)
1
9
토지가격 확인원
1
10
대법원 수입증지
관할법원내 지정은행
11
수입인지
12
국민주택채권
금융기관
13
수증인 주민등록등본
1
동사무소
14
부동산 과세시가표준 확인원
3
등기소에서 양식 받아 시·군·구청에서 확인
15
등록세 납부영수증
시·군·구청 지적과에서 고지서 발급. 은행에 납부
국민주택채권
무주택 서민들의 주택마련을 돕기 위한 국민주택기금을 모으기 위해 발행하는 채권으로 1종 국민주택채권과 2종 국민주택채권으로 구분된다. 1종 국민주택채권은 5년 만기·연 5%, 2종 국민주택채권은 20년 만기·연 3% 이다.
개인이 단독주택이나 아파트 등 주택을 매입했을 때는 1종 국민주택채권을 매입해야 하고, 새로 건설·분양되는 민영아파트 중 채권입찰제가 적용되는 아파트를 분양 받고자 할 경우에는 2종 국민주택을 매입하여야 한다.
현행 주택건설촉진법과 채권입찰제도에 따르면 서울이나 신도시에서 새로 건설된 민영 주택을 분양 받고자 하는 사람은 분양 계약시 최저 1만원 이상의 채권을 매입하도록 규정하고 있다. 하지만 민영주택이라 하더라도 반드시 채권을 매입해야 하는 것은 아니다. 국민주택규모 이상의 민영주택일 때만 채권을 매입하도록 되어 있고 또 지역에 따라서 매입액이 다르다.
민영아파트 청약시 매입한 2종 국민주택채권은 상환기간이 20년이고 이자율이 연 3%로 다른 금융상품에 비해 현저하게 낮기 때문에 채권을 매입하자마자 사채시장에 일정한 할인금(보통 17%이상)을 내고 파는 것이 일반적이다. 증권회사에 파는 것이 1% 이상 좀 더 높은 값으로 팔 수 있다.
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부동산 등기
부동산
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